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广州买二手房后房产被查封了怎么办？

张静律师解答：可以对查封执行提异议，防止房屋被拍卖，然后通过尽快缴清房款到法z院账户的方式，与法z院协商尽快解封，办理过户手续。如果觉得时间太长程序太麻烦，也可以直接起诉卖家解除合同，要求其承担违约责任。要求继续履行合同的程序如下：

1、对查封执行提出异议。《人z院关于人z院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人z院应予支持：

(1)在人z院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(2)在人z院查封之前已合法占有该不动产;

(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人z院的要求交付执行;

(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。

2、提供担z保财产、解除查封。如买房人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法z院协商，由出卖人或买房人自己提供其他担z保财产申请解除查封。提供担z保财产后，法z院解除查封，双方可继续履行z《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州房屋被查封了还能起诉过户吗？

律师解答：不能了，只能起诉解除合同、赔偿损失，或者提执行异议。

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条：房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉z讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。

《民事诉z讼法》第二百二十五条

执行异议

当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民z法z院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民z法z院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以定送达之日起十日内向上一级人民z法z院申请复议。

第二百二十七条

案外人异议

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民z法z院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判z决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判z决、裁定无关的，可以定送达之日起十五日内向人民z法z院提起诉z讼。

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广州二手房买家无购房资格导致合同解除，违约金能降低吗？

张静律师解答：违约金能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个案件，法官就认为虽然买家根本违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观不大，终将32万违约金降为20万。

判z决书节选：

关于违约责任的承担问题。如前所述,因何买家无法依约购买涉案房屋,构成根本违约,应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的,应当承担房屋总价10%的违约金。林卖家本次诉z讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的违约金,并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何买家认为林卖家主张的违约金过高,请求依法调整。法z院认为,何买家已依约支付了定金20万元及部分房款32万元,也履行了支付各项税款、办理按揭贷z款等手续,即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成,可以反映两人履行合同的诚意,从上述论述的合同解除的原因来看,也足见两人并非恶意违约,主观故意违约的恶意程度不高。另一方面,林卖家虽未能如约出售涉案房屋,但其收取何买家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋价值目前处于升值阶段,不存在差价损失,其未能举证证明因此产生的实际损失,应承担举证不能的法律后果,现何买家请求调低违约金,综合本案上述情形,根据公平合理原则,法z院酌情调整何买家应支付的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担,现林卖家为解决本案支出律师费33000元,要求何买家支付,符合合同约定,法z院予以支持。

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