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广州能否以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间？

张静律师解答：如律师费的内容是明确告知对方要解除合同，则可以以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间，如未明确告知，则不可以。如下面这个案件，承租z人拖欠租金，出租z人发律师函，告知如1个月内不支付租金，则有权终止合同。该函内容只是催缴，并未明确告知解除合同，终法z院认定起诉之日为租赁合同解除之日。

判z决书节选：

关于租赁合同是否已经解除的问题。根据鹰某公司与林某双方签订的《租赁合同》及补充协议,林某应从2016年8月1日起按照每月6000元的标准支付租金,但林某在收到鹰某公司2018年3月5日发出的要求立即解除合同关系、交还场地及缴清费用等内容的《律师函》后,仅支付了2018年3月至2019年12月的租金,至今仍拖欠2016年8月1日起至2018年2月28日租金。由于租赁合同约定涉案场地所经营的证照等由林某自行办理,故林某主张由于鹰某公司未协助林某办理工商执照等手续才不缴纳租金的抗辩理由,不符合合同约定,法z院不予采信。又根据《合同法》第二百二十七条规定:“承租z人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租z人可以要求承租z人在合理期限内支付。承租z人逾期不支付的,出租z人可以解除合同”,同时租赁合同约定林某“逾期一个月支付租金,甲方(即鹰某公司)有权终止本合同”等内容,林某拖欠鹰某公司一年多租金,在鹰某公司催缴后仍未履行,故对于鹰某公司要求判z决解除租赁合同的诉z讼请求,符合法律和合同约定,法z院予以支持。鉴于鹰某公司2018年3月5日发出律师函后在2018年4月13日提起本案诉z讼,故认定合同解除时间为2018年4月13日为宜。

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广州转租期限超过租赁合同期限怎么办？

张静律师解答：承租z人经出租z人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租z人剩余租赁期限的,超过部分的约定无效。

判z决书节选：

法z院认为:关于某医院与华某公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限的问题。双方对于租赁起租日期为2015年12月31日无异议,因合同约定租期为五年,故租赁合同期满日应为2020年12月31日。某医院主张双方在实际履行中口头约定租期至2018年5月31日,但未对此进行举证,华某公司对此不予确认,故法z院对某医院的主张不予确认。双方租赁合同约定的租赁期限为2015年12月31日至2020年12月31日,该期限长于某医院与广东出入境检验检疫局机关服务中心签订的租赁合同的期限,根据《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条:“承租z人经出租z人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租z人剩余租赁期限的,人民z法z院应当认定超过部分的约定无效”之规定,华某公司与某医院约定的2018年6月1日至2020年12月31日租期无效。双方2015年12月31日至2018年5月31日期间的租赁合同未违反法律、行政z法规的强制性规定,合法有效。

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广州疫情期间承租z人无法回来，房屋需维修怎么办？

咨询：疫情期间，承租z人无法回来，租赁物的保管和维修义务有谁承担？

张静律师解答：双方都有责任维修房屋，谁方便谁维修。如因不及时维修造成损失，责任按公平原则分担。

承租z人有妥善保管承租物的义务，根据《合同法》第222条的规定，承租z人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因疫情而无法履行租赁物保管义务的情况，承租z人应该要通知出租z人，履行通知义务。在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租z人应当及时通知出租z人：

（1）租赁物有修理、防止危害的必要；

（2）其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租z人怠于通知，致出租z人不能及时救济而受到损害的，承租z人应负赔偿责任。

出租z人也有维修出租物的义务。根据《合同法》第220条规定，出租z人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条规定，承租z人在租赁物需要维修时可以要求出租z人在合理期限内维修。出租z人未履行维修义务的，承租z人可以自行维修，维修费用由出租z人负担。因维修租赁物影响承租z人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

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广州承租z人没有转租权擅自转租还能退押金吗？

张静律师解答：不能了。如下面这个案件，承租z人擅自转租后被断电，起诉出租z人赔偿并退押金，就败诉了。

判z决书节选：

法z院认为, 林（承租z人）某、朱某（出租z人）签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政z法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方均应切实履行。根据合同约定,未经朱某同意,林某不能改变该租赁物业的结构及装修,不得将该租赁物业转租;在租赁期满前,林某单方面提前终止合同或提前办理退租手续,则视为林某违约,朱某将不退还合同履约保证金(押金)。从林某与杜某所签订《餐饮承包经营责任合同》的内容看,该合同名为承包经营合同,实为租赁合同。林某在承租期间,于2019年2月27日将涉案商铺转租给杜某,并将涉案商铺交给杜某进行装修,朱某知道后明确表示不同意,之后杜某停止装修。林某提交的证据不能证明2019年3月7日的停电是朱某所致,故法z院对林某的该事实主张不予采纳。据此,导致合同未能继续履行的原因在于林某未经朱某同意转租,林某的行为已经构成违约,且林某直至2019年5月19日才将涉案商铺交还给朱某,也无证据反映林某的经营损失,故林某要求朱某退还押金、租金及赔偿经营损失,缺乏依据,不予支持。

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