记者17日从相关渠道获悉，为促进房地产市场健康发展，国家将出台相关政策，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。
据了解，国家将进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。同时，减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过3年（含3年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足3年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
相关人士还介绍，近期中央将继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将该地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
对于房地产企业，国家还将引导他们积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。并有可能按照法定程序取消城市房地产税。
在此之前，国家已经出台了一系列政策扩大内需、促进经济平稳较快增长，这些政策已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。
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购房减负、二套房贷松绑新政箭在弦上
中央经济工作会议提出的"减轻居民合理购买自住普通商品住房负担"，给冬日里的房地产市场带来了丝丝温暖。消息灵通人士近日透露，再次降低交易环节税负、放松二套房贷限制等政策已箭在弦上，随时可能出台。
据透露，监管机构已对改善型住房界定作出相应研究，逐步放松二套房贷政策已成为政府备选政策，准备适时推出。对于还清首套住房贷款的购房对象，如具有改善住房条件的意愿和能力，有望首先在住房信贷政策上获得优惠。
今年10月22日，财政部和央行发出通知，下调购买普通住房契税税率，暂免征收印花税及土地增值税，通过信贷优惠支持"个人购买首套普通住房和改善型住房"。这一政策推动全国楼市在11月份出现"小暖冬"，成交量出现回升。但业界普遍认为，金融危机尚未见底，随着我国经济继续下行，楼市前景堪忧。
在楼市调整期，如何"把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来"成为考验政策制定者智慧的命题。在种种关于地产的政策中，减免交易环节营业税、个人所得税，放松二套房贷的呼声最高。
从已有税种来看，房屋交易流通过程中需要缴纳的税费包括：营业税、土地增值税、个人所得税、印花税和契税，其中比重最大的是营业税。眼下土地增值税、印花税都已免除，契税也相应下调。调整营业税和个人所得税成为减轻购房人负担最可能出台的举措，其中，减免营业税是"重头戏"。目前，对于购买不足5年的住宅，卖房人需要缴纳售房收入5.5%的营业税;超过5年(含5年)的普通住宅，卖房人无需缴纳营业税，非普通住宅则需缴纳售房收入减去购房价款后5.5%的税费。在房屋售卖交易中，营业税占据税负半数比重。
增加交易环节税费和二套房贷政策出台原意在于打击前几年十分火爆的炒房现象，然而在实际操作中，税负通常被转嫁给买房人。随着房地产市场调整，依靠投机快进快出牟取暴利的可能性在下降，继续维持高税率和严格的二套房贷政策会将有合理购房需求的购房人挡在门外。
业内人士认为，营业税在存在意义弱化的情况下或应完全免除，如果担心政策调整幅度过大，则可将"5年"之限下调为"2年"，逐步降低购房人负担。这将有效放大成交量，避免房价过快下滑、出现市场担忧的"崩盘"现象。(中国证券报)
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房地产行业受扶持 分析师关注度连居首位
据今日投资对“当前分析师关注度最高的行业”进行统计发现，房地产行业已连续两周位列分析师关注度排行榜的首位。从统计的结果来看，房地产行业近两周持续受分析师高度关注主要原因有三点：1、房地产政策扶持力度持续加大并不断超出预期;2、持续的降息预期;3、房地产近期销售量的持续回升。
对于以上三点，国信证券认为，房地产未来政策扶持可能包括五个方面：一、推出购房退税政策及进一步松绑二套房贷;二、推出避免开发商通过大幅降价来“求生”的政策：包括让开发商资金链喘息的政策，如延长土地开发期限、降低土地增值税税率和预征率、取消预征所得税、减免市政配套费等;三，调整供应结构，明年限价房将难以再现，而经济适用房和廉租房供应量仍将视地方财力而定;四、放宽外国资本购买本国物业的限制;五、适度调整干预企业经营的调控政策，包括松绑“90/70”政策。这些政策在几个月内陆续推出，累积效应将逐步显现，而且11月27日大幅降息后，未来的降息空间仍然很大，09年中期利率可能降至5.5%左右，到时房贷实际利率可能在3.7%左右，购房人负担累计减轻21.7%，相当于房价下降了21%以上;再加上供给结构改善及开发商主动调价，房屋购买力将显著增强。从销售量来看，近日数据显示，12座城市总体成交量连续四周环比上升，较上上周(11.24-11.30)环比上升12.14%。12个城市中，有8个城市环比上升，其中深圳、福州和长沙创出新高。
市场开始扭转房地产业悲观预期
房地产行业在今日投资在线分析师强势行业排行榜中也呈现出持续上升的态势，目前已从六个月前的第65位，升至目前的第44位，这显示，市场也已经开始扭转了房地产悲观的预期。从房地产行业的排名持续上升的驱动因素来看，长城证券通过分析发现，刺激性的货币政策、财政政策和行业其他救市政策出台前后，都给地产股带来了显著的投资机会。但同时，影响地产股市场表现的最根本因素仍是其基本面，即房地产市场的景气状况。在政策刺激下，如果行业基本面见底回升，则地产股股价会出现真正意义上的反转;而如果随后行业基本面仍未出现好转，则地产股会在政策刺激反弹后，继续探底。
光大证券则表示，由于政策特别是利率优惠政策的刺激，将减少房价下跌幅度，并缩短市场调整期，根据测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。
业绩增速下降 龙头公司稳键
根据统计，2008年前三季度，房地产行业上市公司共实现营业收入1605亿元，同比增长24%，增速较上年同期42%的增长率有明显下降，但房地产上市公司净利润增速的下降在预料之中，天相投顾认为，原因主要有：首先，07年房地产市场火爆时丰厚的预售房款奠定了今年业绩的基础;其次，房地产行业上市公司08年的销售情况要好于全行业平均水平;最后，龙头公司的稳健增长起到了稳定器的作用。同时，他们认为，国家对于房地产行业的调控思路已经开始发生根本性的改变，从去年的防止过热转向促进稳定健康发展。在此基础上，地产股的投资机会将优于前期。从我们在线分析师的统计数据也显示，未来三年，房地产行业仍将保持30%左右的稳键增长速度(有分析师追踪的数据平均值)。
政策累积效应将在09年下半年显现
国信证券预计未来一年未来一年为保经济增长，还有54 -108个基点的降息空间，到2009年中基准利率可能降至5.5%左右的水平，考虑0.7倍的优惠利率，到时房贷实际利率可能在3.7%左右的水平，按平均贷款20年计算，贷款100万元，月供减少1630元，购房负担累计减轻21.66%(相对于2008年10月房贷优惠利率)，相当于房价下降了21%以上。其次，房地产供给结构也在改善，市场上小户型比例增长，据我们测算，目前深圳户均面积在100平米，其他城市户均面积也呈下降趋势，即使房价维持不变，单套房总价也在降低。第三，房地产开发商对未来预期也发生较大变化，看淡2009年楼市的发展商越来越多，所以，发展商近期对在售楼盘的调价幅度可观;有的采取暗将方式，同样的价格原来是毛坯房，现在是装修房，对购房人负担减轻实实在在。最后，针对房地产领域的松动政策还会有很多，如类似上海1998年曾经实行的购房退税政策已经在住建部研究范畴之中。所有这些措施将不断改变人们消费预期，明显降低购房人负担，所以，他们预计明年下半年房地产销量会得到明显改善。
投资建议
长期来看，行业增长动力将逐步发生改变，原有以城镇居民为主的住房消费模式将逐步发生转化，新农村改革将使得农民的收入、财富分配地位上升，住房消费能力增强，成为未来房地产行业需求增长的主要来源。短期来看，09年中期之前行业仍存在很大的风险，成交量大福回升概率不大，房价、地价都面临进一步下调的压力。原因是明年中期之前，开发商库存仍在上升，资金压力加大，预计09年中期开发商的累积经营性现金缺口将达到10000亿左右，行业需要通过进一步收缩开工、转让项目、延迟付款以及降价销售等多种方式回流现金;同时，经济下滑和对收入的悲观预期，将使消费行为进一步延迟，行业成交量很难出现大幅度回升。但是09年下半年，行业库存将逐步被消化，资金压力相对缓解，行业风险下降，投资机会逐步显现。因此09年上半年，申银万国维持行业中性评级，建议标准配置，推荐保利地产、张江高科和北京城建;下半年建议投资者逐步增加配置，推荐华侨城、万科、招商地产和金地集团。(今日投资)
房地产业：解读“金融30条”对地产行业影响
事件：
12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。
点评：
《意见》中与房地产行业关系比较密切的主要有两点，分别是《意见》的第一部分，即“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和《意见》的第五部分第十八条，即“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
历史数据显示，广义货币供应量（M2）增速与房地产需求增速以及房地产资金来源增速存在比较紧密的正相关关系。2008年1-10月，广义货币供应量（M2）增速仅为15.02%，而《意见》中明确表示，将争取2009年实现增长17%左右。宽松的货币政策无疑将增加房地产的需求，改善房地产行业的资金状况。
房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。但对房地产行业来讲，商业或工业的商品房占比较小，商品房市场的90%以上是住宅产品，且以持有物业为主的地产企业的资产负债率也远低于住宅开发类房地产企业。从保持经济增长，促进房地产行业整体健康发展的大背景出发，我们更愿意从下面的两个角度去解读政策的意图。
解读一：政策释放积极信号。房地产投资资金来源的50%左右直接或间接来自银行，房地产企业的融资渠道高度依赖银行，同时也暴露出银行较大的潜在风险。政府既希望银行严控房地产贷款风险，又担忧房地产企业资金链大面积断裂。从国务院层面提出拓宽房企融资渠道，足显中央政府对房地产企业资金困境的高度关注。因此，可以预期，房企的资金来源将在未来得到政府更多的支持。那么，由于资金问题导致房价下跌的压力将会得到一些缓减，而这将有利于房地产行业缩短调整周期，早日企稳。
解读二：为解决保障房建设的资金来源，政策探寻新路径。由于廉租房有稳定的租金收入，因此具备REITs的发行前提。在房地产土地市场和商品房销售市场极度低迷，政府财政收入面临严重缩水的窘境下，通过“REITs助推保障房建设”不失为一个好办法。保障房的顺利建设，既保证了民生政策的贯彻，又有利于商品房市场的库存消化。在这一点上，我们与市场的看法不尽相同。我们认为，市场过分夸大了保障房市场对商品房市场的冲击，而忽视了其对商品房市场更大的积极作用。理由一：房地产行业的主流市场仍然是商品房市场，而非保障房市场，拉动经济保增长，必须启动商品房市场。理由二：政府不可能无视商品房市场庞大的库存量，而重新开辟一个很大的保障房市场。我们认为，政府通过回购低价商品房或通过减少保障房的实物分配增加货币分配的手段，来解决保障与库存矛盾的可能性更大。从这个角度看，解决了保障房的资金问题，对商品房市场具有积极作用。(宏源证券)
房地产业：把握低利率时代行业投资机会 推荐八股
1. 成交大幅下滑
1.1 08年月均销售量低于前三年
08年，房地产行业在经历了07年房价过快上涨之后，信贷收紧和需求萎缩导致一路高歌猛进的市场嘎然而止，全国商品房的销售量同比出现大幅下滑，行业由此步入调整期。
08年1-10月，全国商品房销售面积44723万平米，同比下降16.5%，较前三季度降幅进一步加大，其中，商品住宅销售面积40616万平米，同比降幅17%。1-10月，商品住宅月均销售面积4062万平米，低于05-07年的平均水平。
1.2 一线城市降幅尤其明显
08年1-10月，一、二线主要城市商品住宅销售面积同比出现不同程度的下滑，一线城市降幅尤其明显，其中北京与深圳的降幅分别达到54.2%、49.1%;二、三线城市降幅相对较小，西安降幅仅0.3%。
尽管市场疲软，但品牌开发商的销售状况依然强于大势，08年1-11月万科、金地集团销售面积同比降幅分别为8.6%、3.9%，而保利地产同比增长了24.3%。
2. 房地产投资大幅缩减
2.1 新开工面积增速持续下滑
由于销售不畅，开发商纷纷调整项目开竣工计划，全国商品住宅新开工面积增速出现了持续下滑。08年1-10月，全国商品住宅新开工面积65113万平米，同比增长6.9%，较08年2月份峰值下降了17.9个百分点。1-10月，新开工面积增速平均每月下降1.8个百分点，若下降的速度保持不变，预计09年2月全国商品住宅新开工面积将出现负增长。
2.2 房地产投资增速将继续走低
由于开发商调低商品房开工和竣工计划，08年6月全国房地产投资增速开始出现急剧下降，10月同比增速已降为24.6%，月均下降1.8个百分点。
由于08年全国土地购置金额增速明显放缓以及新开工面积出现大幅下滑，09年全国房地产开发投资增速将继续大幅走低，综合考虑2800亿元保障性住房建设计划，我们预计09年房地产开发投资增速将在4%左右。
3. 资金收紧、土地购置热情不再
3.1 自筹资金占比创历史新高
08年1-10月，全国房地产开发资金来源中，国内贷款5961亿元，占比19.4%，随着美国金融危机继续向全球蔓延，国内商业银行出于风险考虑进一步收紧了对房地产发展商的开发贷款;自筹资金12273亿元，占比40.0%，较07年提高了8.4个百分点，占比创1997年以来最高水平且仍呈逐月攀升态势，开发商的资金压力加大;定金及预收款7385亿元，占比24.1%，较07年下降了4.5个百分点，商品房销售不畅直接导致其占比创历史新低。
3.2 土地购置热情不再
07年楼市偕股市齐飞，房地产价格与销量一路飙升，行业一度进入极度亢奋状态。“土地稀缺”幻觉与对未来市场需求盲目高估，国内开发商对土地的追逐几近达到疯狂的地步。“群雄逐地”之下，各城市“地王”频出，“面粉贵过面包”现象屡见不鲜。盛极而衰，08年行业进入调整期，开发商土地购置热情不再。1-10月，全国土地市场冷清，土地购置面积29596万平米，同比下降5.6%。
受整体货币政策以及市场回款减速的影响，行业资金状况不断趋紧。尽管资金紧张的局面至少在目前不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。08年，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，我们认为，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。
4. A股房地产上市公司经营情况
4.1 业绩增速明显放缓
08年前三季度，A股房地产上市公司共实现营业收入1183亿元，同比增长28.9%，较上年同期下降了17.4个百分点，行业的业绩出现明显放缓。行业内部出现分化，开发类上市公司的同比增幅下降了23个百分点，而园区类上市公司受两税合并的影响则上升了13.8个百分点。由于08年商品房滞销严重和房地产结算的滞后性，我们预计09年业绩将进一步出现下滑。
08年通货膨胀推高了房地产行业的建筑成本，房地产公司净利润增速下滑比营业收入要快。08年前三季度，A股房地产上市公司共实现净利润159亿元，同比增长37.1%，较上年同期下降了54.7个百分点。
4.2 盈利能力料将回落
07年全国房价大幅上涨，这直接导致08年结算项目的盈利能力上升。08年前三季度，A股房地产上市公司毛利率38.0%，较上年同期上升了3.1个百分点;销售净利率13.5%，较上年同期上升了0.8个百分点。08年全国房价普成跌势，且建安成本上升，所以09年行业毛利率下滑几成定局。
4.3 偿债能力明显下降
08年前三季度，存货出现激增，A股房地产上市公司(剔除ST类)存货达到4255亿元，同比增长了58.4%;存货/总资产达到59.6%，较上年同期提高了7.6个百分点。
由于商品房滞销，存货激增，房地产公司资金链变得紧张，偿债能力明显下降。08年前三季度，A股房地产上市公司平均速动比率0.50，较上年同期减少了0.14;产权比率196.5，较上年同期提高了8.9。
5. 09年GDP增速及利率波动将影响行业走势
5.1 行业跌至历史冰点
住房市场延续了自07年底以来的调整，08年第三季度房地产行业景气指数、企业家信心指数分别创下历史新低，国内房地产行业跌至历史冰点。本轮调整，一定程度上是出于国际、国内宏观经济因素的影响，但更重要的仍是行业自身规律。在经历了07年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归、挤压泡沫的过程。
房地产市场泡沫由两部分组成：现实的趋向和对这种趋向的错误认识。房地产市场的现实趋向是，一方面是贷款方不断提升的贷款意愿，另一方面是不断攀升的房地产价格。这其中存在的误解是房地产价格在某种程度上独立于贷款意愿。这种错误观念促使商业银行在价格不断上扬以及抵押贷款违约率减少的情况下放松了对贷款程序的管制。房地产泡沫由此而产生(包括美国最近发生的房产泡沫)。
5.2 保增长已成为宏观政策主题
08年，在国内国际不利因素影响下，持续高增长的中国宏观经济开始转向。
尽管前三季度GDP同比增长仍达9.9%，但西方主要经济体陷入衰退的风险不断加大，国内房地产、钢铁、汽车等重要支柱产业产销大幅度下滑，保证中国经济保持平稳较快增长已经成为当前宏观调控的首要任务。
我国城镇固定资产投资08年1-10月同比增长27.2%，比1-9月回落0.4个百分点;出口商品总额季度同比增幅已经降为22.3%，并有继续下行的趋势;消费者信心也不断回落，10月份消费者信心指数回落到92.4。防止经济过热和通货膨胀已经不再是政府的政策目标，相反，保持国家宏观经济平稳较快增长、扩大内需已经成为09年政府的首要任务。
5.3 09年行业低利率政策环境
08年9月16日，央行首次降低了贷款利率和调低存款准备金率，这表明央行的货币政策已经转向,由“控物价”转向“保增长”。
08年11月9日，国务院常务会议宣布对宏观经济政策进行重点调整，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。
08年11月26日，央行大幅降息108个基点，这是08年9月首次降息以来的第四次降息。
货币政策放松利好房地产：通胀的担忧在CPI和PPI增幅大幅放缓之后已经明显减轻，给扩张性货币政策带来较大空间。如果通胀回落的程度超过预期，更大幅度降息的可能性不可排除。大幅降息可降低企业资金成本给资金链紧绷的开发商“雪中送炭”而且有助于提高购房能力，缩短楼市调整周期，给房地产市场注入生机。
而在国际方面，全球零利率的时代可能即将到来。国际能源、食品价格已大幅回落。美国、日本、欧洲同步进入经济衰退已成定局。一半新兴国家因原材料价格急跌而陷入增长困境，另一半新兴国家则因出口订单骤跌而经济不景。全球范围内出现了信贷萎缩，投资信心消失、消费下降，金融资产价格剧烈调整。面对通缩风险、金融危机，各国央行攀比着大幅降息。以目前的经济形势和各国央行的决心看，许多国家的利率水平在不久的将来可能会接近于零。
我国适度宽松的货币政策还要在09年继续执行下去，预计09年底之前贷款基准利率还得下降108个bp，法定准备金率还得下降350～550个bp。
综上所述，无论国内还是国外，09年房地产行业都将面临低利率的政策环境。
5.4 低息可降低房价调整幅度
通过对成熟市场经济实体历史数据的研究，我们发现，GDP、房价和利率三者保持高度的相关性：如果利率保持稳定，房价和GDP 会体现出相当强的相关性;而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。
降息是经济下滑周期中熨平房价调整的强有力手段。我们认为，09年我国贷款基准利率还会下降108bp，这会降低房价调整幅度，具体原因包括两个方面：一是由于存款利率降低，社会必要的投资报酬率下降，房地产会吸引大量资金进入，导致需求增加。二是由于贷款利率降低，按揭支出减少使得实际房价下降，同时开发商由于资金成本降低、导致降价压力和动机减弱。
假设房屋总价100万、首付20%(贷款80万)，我们采取等额本息还款法，比较了自2007年12月21日以来五年期以上贷款基准利率、利率下限条件下按揭支出减少比例。我们假定2009年贷款基准利率降息108bp，在优惠70%后，10-30年期月供相对于2007年12月21日可减少13-30%不等。
6. 09年房价还有10-20%的下降空间
6.1 本轮调整周期将维持2-3年
通过国际横向比较，我们发现经济增长与房价走势基本呈现出一种正相关关系，而房地产长周期调整往往发生在宏观经济严重衰退期。我国房地产行业自07年10月开始进入调整期，至今已有一年多的时间。如果我国宏观经济09、10年不陷入严重衰退之中，GDP能够保持8%以上的增长率，本轮调整将不大可能是长周期的，而应该是一轮中期调整。
根据我们对全国主要一、二线城市08年以来房地产市场成交量情况的分析，总体来看，主要城市的房地产市场成交量低迷，市场观望情绪较浓。由于本轮行业调整最大的特点是成交量持续萎缩而非价格的大幅度下降，预计这轮调整期为2-3年。
6.2 明年实际房价有10-20%的下调空间
反映房地产供应的先行指标有开发投资额、新开工面积、施工面积等，它们的增速08年以来逐步出现回落，房地产行业未来供应增速将大幅下滑，若房地产销售状况不再继续恶化，房价下行的压力可得到适度缓解。
但按照国际比较5%的正常租金收益率，我国目前一、二线主要城市平均租金收益率约3.5%，若由此推算，我们至少还有30%的泡沫，预计09年实际房价会有10%-20%的回调。
政府也希望商品房市场能够理性回归：如全国人大财经委副主任、前央行副行长吴晓灵在08年11月2日第四届中国地产金融年会表示，房价回归理性是启动正常消费的基础，房产商一步降价到位是明智的选择，并建议房地产商要理性地对待房地产调控的效果;中国银行近期发布的房地产报告则认为房价会有10%-15%的下调。
6.3 保障性住房对市场影响有限
11月份，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，3年内，预计将解决1300万户住房困难家庭的住房问题，总投资将达9000亿元人民币。
可是，当前大多数一、二线城市可售房屋面积创历史新高，我们认为，政府一定会审慎对待保障性住房建设，毕竟房地产市场的稳定是至关重要的。
9000亿元保障性住房投资计划将在短期内影响人们的购房心理，应该存在短期负面影响;但经济适用房与商品房是对应不同的市场需求，我们认为对商品房市场冲击有限。
6.4 长期看好房地产行业
从历史经验来看，房地产行业在长期增长中经历短期的下调，这一情形并非中国独有。70年代初，日本房地产市场在经过近20年的增长后，受国际国内经济环境的影响，也一度经历过较大调整，但短暂的下跌后，是十多年持续稳定的繁荣。从中可以清楚看到，尽管就短期而言，社会经济发展中的诸多因素均有可能影响市场一时的走势，但行业长期发展趋势仍取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，行业发展的基本趋势就不会动摇。这一点，在日本房地产市场近半个世纪的发展历程中已经得到充分验证。
对于还处在成长阶段的中国房地产行业来说，增长的历程显然远未步入尾声。目前我国城市化率约为45%，仅相当于日本60年代初期的水平。全国65岁以上老龄人口占比8%，仅相当于日本70年代水平。由于特殊的人口政策，一种可能产生的忧虑是未来的年轻人口总量将趋于下降。但同时也应注意到，在相当长一段时期内，以青少年为主力的人口迁徙将可有力缓解总量下滑对城市人口结构的冲击。2000年人口普查数据显示，中国迁徙人口中约有30%属于25-39岁年龄段，50%属于10-24岁年龄段。2000年到2005年，全国25-39岁人口总量减少了3000万人，但同期城市25-39岁人口总量增加了约1500万人。考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城市，则这些地区年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势更为明显。在未来相当长一段时间内，中国经济发达的中心城市，住房需求将依然旺盛。
因此，当前我们所面对的，并非因需求消失而行将走向衰落的市场，而是因前期过热而经历理性回归的市场。尽管国际、国内的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整，但住房市场的长期前景依然值得期待。随着住宅企业定价的合理化和真实自住需求的逐步启动，市场有望在更为理性健康的轨道上展开新一轮的发展和成长。
7. 09年房地产行业可能的政策选择
08年10月，为提振房地产交易量，上海、杭州、重庆、西安等地方政府纷纷出台降低房地产交易税费、提高住房公积金贷款最高额度等救市政策。
10月22日，财政部和央行以新闻形式分别发布了《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》和《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，采取了降低交易税率、将个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍并将最低首付款比例调整为20%等政策组合。
在包括大幅降息等货币政策的配合下，以上救市政策所产生的累积效应开始略有显现，11月北京、上海、深圳等城市的房地产交易量环比出现30-50%的涨幅。我们认为，以上城市交易量的回升能否持续还有待观察，单个月度的增长尚不足以判断行业目前已经回暖。对于房地产业，09年政府可能的政策选择至少还包括购房退税、降低营业税、放宽二套房贷限制等。
7.1 购房退税
购房退税是购房者在买房后某段时间内，每年可获得上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税的返还。
购房退税在我国始于上海。1998年6月1日，亚洲金融危机导致楼市低迷，上海市出台了为期5年的购房退税政策以促进房地产市场发展。按照当时出台的系列文件规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人，可享受有关个人所得税的扣除。此策一出，效果立现。1998年，上海商品房竣工面积达1400万平方米，而销售面积还不足800万平方米。但一年之后，形势便发生了突变，1999年的销售面积超过1200万平方米。
出于地方经济增长的需要，地方政府有较强的意愿尽可能出台各种政策来促进房市回暖。07年地方政府个人所得税收入1274亿，占地方财政收入比重5.4%。地方政府有能力实行购房退税。地方政府既有意愿也有能力推行这一政策，据媒体报道，重庆市购房退税不久即可推出。
7.2 二套房贷
2007年9月27日，人民银行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。在央行随后下发的《补充通知》(银发[2007]452号)中，重点明确了以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位作为认定二套房贷的标准。
09年，如果楼市持续低迷，政府可能会从界定标准、首付比例、房贷利率等方面放宽二套房贷政策。在房价上行阶段，实行二套房贷政策可以较大程度抑制市场盛行的投资/投机需求，但是在房价下行时，放宽二套房贷政策对短期内提振需求意义可能不会不大，长期累积效应应该会比较大。
7.3 营业税、个人所得税
二手房交易环节的营业税和个人所得税，有些地方政府已经出台减税政策，但仍然存在下调的空间，09年不排除有进一步下调的可能性。
针对房地产开发企业，如果09年销售量没有大的起色导致资金链紧张甚至断裂，为防止行业出现大面积破产现象，政府可能会适时下调营业税税率。
7.4 购房入户
在目前我国户籍与社会福利关系密切的状况下，购房入户政策是可以支持某地房地产市场发展的。此项政策的实质是利用本地在教育、医疗以及其他社会保障方面的福利，吸引外地有消费能力的购房者来本地购房。综合来看，该项政策对全国市场的需求影响不大，对局部地区如北京、上海等大城市可以起到积极效果。
8. 房地产上市公司估值
8.1 估值处国际市场中低端
A股房地产板块自08年初以来总体跌幅较大，截至08年12月5日，A股跌幅62%，A股地产龙头跌幅56%，香港上市内地股跌幅64%。目前A股房地产板块估值水平处于国际市场的中低端。
国内房地产A股：08、09年动态市盈率分别为14.9倍和10.9倍，对09年净资产值折让约35%。
香港上市内地股：08、09年动态市盈率分别为9.0和7.9倍，对09年净资产值折价41%，估值水平低于国内地产A 股。
8.2 估值处国内历史低位
我国股票市场和房地产市场建立的时间都不长，我们计算了1992年以来房地产板块静态市盈率与市净率，其平均值分别为46.3和5.3倍，2008年12月12日分别为23.1和2.7倍，行业估值水平已经接近历史最低水平。
为了使估值的纵向对比更有借鉴意义，我们选取万科作为样本进行跟踪。根据1993-2008年万科静态市盈率的历史数据，我们同样发现，现在公司静态市盈率水平基本接近历史最低水平。
综上，A股房地产上市公司目前估值水平已经降至历史较低水平，已不构成股价上行的主要风险。
9. 给予09年行业“推荐”投资评级
尽管09年行业尚存在销售萎靡、房价下行等风险，但是前期减税、降息等政策的累积效应将在市场逐渐显现，政府也将根据市况选择性推出救市政策，这无疑可以提振行业销售、改善行业基本面，我们预计房地产交易量在09年下半年企稳、10年上半年回升，因此给予房地产行业“推荐”的投资评级。
房地产价格全国性的下跌和成交量的萎缩，对GDP增长，相关产业发展和社会就业等各方面产生了巨大的影响，而随之的信贷放松是有可能使得房地产成交量回升的主要原因。信贷放松一方面降低了房地产企业的财务费用，缓解其现金流紧张的局面，另一方面激发了潜在的购房需求，支持成交的活跃。此外，在房地产行业面临经济下行趋势而调整的过程中，行业中资质优良的龙头企业具有逆周期整合能力，在行业整合时，其优势就能发挥出来。我们认为，那些资金压力小、土地储备成本低、销售回款快、净资产折让深的全国或区域龙头开发企业在09年将有不俗表现，价值投资者可现在介入并长期持有，如万科、招商地产、金地集团、保利地产、华发股份、滨江集团。另外，商业地产和工业地产等业务受影响程度相对较小的公司也会有不错的表现，如陆家嘴、浦东金桥。
我们假设09年房价同比下降10-20%，销售面积与08年持平，利率下降108bp，存款准备金率降低350-550bp。
10. 风险提示
(1)09年宏观经济恶化，不能保持8%经济增长率，则地产行业可能进入大周期调整。
(2)房价与销售量持续下滑，业绩下滑超预期。(东海证券)