经历过H股远低于每股净资产的一轮增发融资之后，万科（000002.SZ，02202.HK）A股150亿元增发“在路上”。
新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited（下称“GIC”）3月28日再度减持572万股以后，半年内累计套现万科H股超过5000万股。H股持股比例从超过9%下降到4.99%，套现大约一半持仓后，GIC以后继续套现万科已经无须继续披露。
“三箭齐发”后大举套现
公开资料显示，GIC为1981年成立的环球投资管理公司，负责管理新加坡的外汇储备。GIC投资于国际股票、固定收益、外汇、商品、货币市场、另类投资、房地产及私募股权等。
2022年11月28日中国证监会宣布放开房地产股权融资，被称为支持房地产健康发展的“第三支箭”。这三支箭的定义来看，其中第一支箭即信贷投放，第二支箭即债券融资，在11月上旬都已经公布，第三支箭即股权融资则是11月底推出。
港交所权益披露信息显示，3月28日以每股12.56港元减持125.16万股后，GIC依然持有万科H股1.1亿股，占H股比例为4.99%。本轮减持前GIC一度持有超过1.75亿股万科H股，比例超过9%。
2022年11月14日GIC就以均价近14港元开始减持497万股。2022年11月14日到2023年3月28日，在政策利好逐步兑现，地产股大幅上涨的背景下，GIC累计减持了超过5000万股，均价在12.56港元到16港元之间，GIC持股比例由超过9%下降至4.99%。
按照港交所交易披露规则，因为已经减持到5%以下，接下来GIC要再减持万科的话，已经无须再披露。
玄甲基金CEO林佳义向第一财经记者表示，地产周期出清比较漫长，机构对于底部的确定性及时间判断各不一样，从而出现了调整仓位，重新匹配收益风险行为。
2022年年报显示，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，实现归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%；全面摊薄净资产收益率为9.3%，同比下降0.23个百分点。
2022年毛利率同比下跌2.27个百分点到19.55%，相比2018年的37.48%已经接近“腰斩”。
“受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。”董事会主席郁亮在业绩会上表示，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
平安证券分析师杨侃表示，当前地产销售持续好转，万科销售经营有望向好，同时公司积极把握融资窗口期，股权融资与低成本信贷资金利于后续优质土地获取，进一步强化领先地位，同时多元化布局打开新的增长空间。
然而万科H股融资价格远低于每股净资产，A股融资以什么价格进行也存在疑问。
H股低价增发之后，A股150亿再融资在路上
H股配售价远低于净资产，让万科中小股东有所摊薄。
万科年报显示，2022年第一次临时股东大会审议通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。万科已于2023年3月9日，以每股13.05港元的价格，向不少于六名承配人，成功配发及发行总数为3亿H股，分别占本次配售完成后全部已发行H股约13.60%及全部已发行股本约2.51%。
上述配售所得款项净额总额约为39.03亿港元，约人民币34.64亿元。其中60%资金将用于偿还境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金。
年报显示，2022年底，万科归属于上市公司股东的每股净资产为21元，可见配售价13港元大约仅为略多于每股净资产的一半。
对万科来说，“如果增发价格低于每股净资产，每股净资产将会降低和减少，已有股东包括中小投资者的资产总额将会摊薄。”广东广和律师事务所律师王家毅向第一财经记者表示。
2月12日晚间，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。募集资金将会投入万科旗下多个地产项目。
万科表示，本次非公开发行的最终发行价格将在公司取得中国证监会相关核准文件后，由公司董事会及/或其授权人士在股东大会授权范围内，与保荐机构（主承销商）按照法律法规的规定和监管部门的要求，根据发行对象申购报价的情况协商确定。本次非公开发行完成后，认购对象所认购的本次非公开发行的A股股份自发行结束之日起6个月内不得转让。
按照万科A股最新股价大约15.4元/股，市净率大约0.75倍，万科有可能继续以低于每股净资产发行。
不过相比而言，保利发展（600048.SH）等其他部分开发商在增发方案当中，就承诺了增发价不低于每股净资产。
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